Le 1er octobre 2007 est entrée en vigueur la réforme du code de l’urbanisme initiée par l’ordonnance n°2005-1527 du 8 décembre 2005.

Entre autres, cette réforme a modifié la définition du lotissement anciennement présente à l’article R.315-1 du code de l’urbanisme. :

« Constitue un lotissement au sens du présent chapitre toute division d'une propriété foncière en vue de l'implantation de bâtiments qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet de porter à plus de deux le nombre de terrains issus de ladite propriété. Est également soumise à autorisation de lotir prévue par le présent chapitre l'opération de remembrement menée par une association foncière urbaine libre régie par l'ordonnance nº 2004-632 du 1er juillet 2004 et par le chapitre II du titre II du présent livre, lorsque le plan de remembrement délimite plus de deux lots.
L'alinéa précédent s'applique notamment aux divisions en propriété ou en jouissance résultant de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, à l'exclusion toutefois des divisions résultant de partages successoraux ou d'actes assimilés lorsque ces actes n'ont pas pour effet de porter à plus de quatre le nombre des terrains issus de la propriété concernée.
Ne sont pas pris en compte pour l'appréciation du nombre de terrains issus de la division d'une propriété foncière :
a) Les terrains supportant des bâtiments qui, achevés depuis plus de dix ans, ne sont pas destinés à être démolis dans un délai de moins de dix ans ou des bâtiments dont l'affectation n'est pas destinée à être modifiée dans le même délai ;
b) Les parties de terrain détachées d'une propriété et rattachées à une propriété contiguë ;
c) Les terrains détachés d'une propriété par l'effet d'une expropriation, d'une cession amiable consentie après déclaration d'utilité publique et, lorsqu'il en est donné acte par ordonnance du juge de l'expropriation, d'une cession amiable antérieure à une déclaration d'utilité publique ;
d) Les terrains réservés acquis par les collectivités publiques dans les conditions prévues par l'article L. 123-9 ;
e) Les cessions gratuites et les apports de terrains résultant de l'application des articles L. 332-6-1 (2º,e) et L. 332-10. »

La nouvelle définition est prévue à l’article L. 442-1 du code de l’urbanisme :

« Constitue un lotissement l'opération d'aménagement qui a pour objet ou qui, sur une période de moins de dix ans, a eu pour effet la division, qu'elle soit en propriété ou en jouissance, qu'elle résulte de mutations à titre gratuit ou onéreux, de partage ou de locations, d'une ou de plusieurs propriétés foncières en vue de l'implantation de bâtiments. »

Selon cette nouvelle définition, toute division d’un terrain, sur une période de 10 ans, en vue de bâtir est un lotissement.

La définition ne prend plus en compte le nombre de lots à bâtir.
Avant l’entrée en vigueur de la réforme, seules les divisions d’un terrain en vue de bâtir plus de deux lots, sur une période de 10 ans, étaient constitutives d’un lotissement.
La notion de partage familial qui permettait d’éviter la procédure de lotissement pour les divisions d’un terrain jusqu’à 4 lots, a également disparu avec la réforme.

Il en résulte que dès la première division de terrain pour bâtir, on doit considérer qu’une opération de lotissement est constituée.
Il est à noter que la plupart des divisions de terrain pour construire en zone NB étaient jusqu’à présent possibles puisqu’elles n’entrainaient pas la création d’un lotissement (dans l’optique de la division d’un terrain bâti en deux pour construire une nouvelle habitation).
Aujourd’hui, depuis le 1er octobre 2007, ce type d’opération est un lotissement.
Or la plupart des réglements de zone NB des plans locaux d’urbanisme interdisent la création de lotissements.
Le dépôt d’une déclaration préalable ou d’un permis d’aménager pour la division d’un terrain en zone NB devrait donc logiquement faire l’objet d’un refus si on applique le règlement de zone.

Par ailleurs, si cette réforme est entrée en vigueur le 1er octobre dernier, elle a pourtant des effets sur certains permis de construire accordés ou déposés antérieurement. En effet, il semblerait que les notaires, suivant les recommandations du CRIDON, demandent aux personnes titulaires d’un permis de construire antérieur au 1er octobre, mais dont la cession de terrain n’a pas été encore effectuée, de déposer une déclaration préalable en mairie pour la division de leur terrain avant de procéder à la cession définitive.
Cette opération remet en cause des permis de construire antérieurement délivrés puisque les déclarations préalables pour la création d’un lotissement, déposées à compter du 01/10 doivent être instruites selon la nouvelle législation (et risquent d’aboutir sur un refus si on applique ce qui a été précédemment développé).

Il est à noter que le Conseil d'Etat a estimé que l’interdiction pure et simple de créer des lotissements dans une zone, est une disposition illégale du plan local d’urbanisme (PLU).